В реализацию проектов по строительству 4,0 млн кв. метров жилья в текущем году запланировано инвестировать BYN 4 572,0 млн, или почти столько же, сколько было инвестировано в 2018 году.
Основной объем запланированных кредитных ресурсов будет использован для финансирования проектов для многодетных семей. Однако корректировка объемов финансирования и перераспределение ресурсов в пользу нуждающихся усилит конкуренцию на рынке коммерческого жилья.
За прошлый год в строительстве жилья было использовано более BYN 4,5 млрд при плане BYN 4,3 млрд. По сравнению с 2017 годом объем инвестиций в проекты по строительству жилья увеличился на 9,0%.
Прошлый год неплохо сложился для ряда госкомпаний, которые строили жилье для нуждающихся. Рост заказов позволил им загрузить свои мощности. По факту строительные организации сдали для нуждающихся с господдержкой жилья на 70,0% больше, чем в 2017 году. Впрочем, действовавшие ограничения по рентабельности проектов для нуждающихся не отразились существенно на выручке госкомпаний несмотря на увеличение объемов сданного жилья.
Крупные частные игроки рынка новостроек смогли в прошлом году увеличить выручку за счет новых проектов, маркетинговой активности, ценовой политики.
По итогам 2018 года предприятия строительного сектора почти вышли на плановые показатели по вводу жилья (4 000 тыс. кв. метров), сдав в эксплуатацию 3 966,1 тыс. кв. метров. По сравнению с 2017 годом объем ввода вырос на 4,6%.
Сдать почти 4,0 млн кв. метров по итогам года удалось за счет рекордного ввода жилья в декабре (почти 900 тыс. кв. метров) благодаря имевшимся заделам (большое количество домов находились в высокой степени готовности еще в ноябре).
Большую финансовую поддержку строительному сектору в прошлом году оказали банки. Если объемы кредитования предприятий отрасли были по-прежнему незначительны, то поддержка покупателей новостроек значительно выросла. В частности, объем использованных в проектах коммерческих кредитов банков, выданных физлицам, вырос почти в 4 раза. Общий прирост задолженности физлиц по кредитам на финансирование недвижимости составил почти BYN 1,2 млрд, или в два раза выше, чем в 2017 году.
Рост рынка нежилой недвижимости был в прямой зависимости от объемов бюджетного финансирования проектов и распределения ресурсов в течение года, а также от инвестиционных возможностей заказчиков и доступности банковских кредитов для строительных компаний.
Всего за прошлый год в Беларуси было введено в эксплуатацию более 1,1 млн кв. метров жилой недвижимости. Основную долю в общем объеме ввода заняли административно-хозяйственные здания (12,3%), многофункциональные здания (9,7%), здания гостиниц, мотелей, кемпингов (8,2%).
На внутреннем рынке в текущем году запланировано построить 4,0 млн кв. метров жилья. Почти во всех регионах плановое задание чуть выше фактического объема введенного жилья за прошлый год. Лишь в Минске в Гомельской области застройщики должны сдать жилья меньше, чем в 2018 году.
Финансирование проектов на рынке новостроек в текущем году будет во многом зависеть от уровня ликвидности в банковской системе и активности банков по кредитованию реального сектора.
Всего в текущем году в реализацию проектов по строительству 4,0 млн кв. метров жилья запланировано инвестировать BYN 4 572,0 млн, или почти столько же, сколько было инвестировано в 2018 году. Объем банковских кредитов, предусмотренный инвестпрограммой, увеличен по сравнению с 2018 годом на 7,4% до BYN 785,6 млн. Причем запланированный объем льготных кредитов снижен в 3,4 раза, а объем коммерческих кредитов, в том числе для нуждающихся, получающих субсидии, увеличен на 59,5% до почти BYN 700,0 млн.
Основной объем запланированных кредитных ресурсов будет как раз использован для финансирования проектов для многодетных семей. Если в 2018 году для этой категории граждан было запланировано выделить BYN 382,4 млн кредитов, то на этот год объем финансирования вырос почти в два раза до BYN 709,3 млн. Всего в этом году запланировано ввести в эксплуатацию жилья для 12,0 тыс. многодетных семей (в 2017 году – 7,0 тыс.).
Корректировка объемов финансирования и перераспределение ресурсов в пользу нуждающихся усилит конкуренцию на рынке коммерческого жилья. С одной стороны, увеличится число заказов для госкомпаний, строящих жилье для нуждающихся, прежде всего, в Минске. С другой стороны, с учетом роста объема кредитования нуждающихся, получающих субсидии, крупные банки исходя из своих лимитов могут уменьшить объемы выделяемых ресурсов для ненуждающихся. А это в свою очередь может негативно отразиться на реальных сделках по продаже недвижимости в этом году.
Для коммерческих застройщиков, кроме того, условия для работы усложняют законодательные изменения.
В соответствии с указом "О долевом строительстве жилья" от 10 декабря 2018 года № 473, исполкомы вправе будут устанавливать, что при заключении договоров долевого строительства жилья предпочтение будет отдаваться гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Причем такая мера распространяется не только на госкомпании, но и на частных застройщиков. Каждому объекту строительства исполкомы смогут, во-первых, устанавливать долю жилых помещений, при заключении договоров по которым предпочтение должно отдаваться очередникам. А во-вторых, определять, должно ли заключение договоров с ними происходить по направлениям исполкомов (а они выдаются по установленной очередности) или без таких направлений.
Новые правила игры могут привести к росту цен на квартиры. При формировании себестоимости для нуждающихся на затраты нельзя относить расходы на снос и отселение, строительство объектов внеплощадочной инфраструктуры и т.д. Таким образом, если в условном доме на 100 квартир частник будет вынужден на 40 квартир заключить договоры долевого строительства с нуждающимися, то указанные затраты будут распределяться не между 100, а между 60 покупателями. Таким образом, финансовая нагрузка на каждого из них возрастет. Во многом последствия указа № 473 будут зависеть от правоприменительной практики.
Ценовая политика застройщиков будет также зависеть от затрат, связанных с выпуском жилищных облигаций.
Еще с осени прошлого года вступили в силу изменения в законодательство, в соответствии с которыми номинальная стоимость жилищной облигации не может быть ниже максимально допустимой цены размещения более чем на 30%.
Минимум двукратное увеличение номинальной стоимости облигаций потребовало от компаний дополнительного обеспечения. По расчетам игроков рынка, расходы, связанные, например, с использованием такой меры обеспечения, как страхование ответственности эмитента облигаций, составляют минимум 2% – 2,5% от общего объема выпуска облигаций, а это около BYN 40,0 на стоимости каждого метра квартиры. Таким образом, для квартиры площадью 65 кв. метров дополнительные затраты составляют BYN 2,6 тыс. Расходы по получению и обслуживанию банковской гарантии составляют порядка 2% от суммы гарантии в год и на стоимости 1 кв. метра это скажется еще больше.
Новые правила игры уже вынудили ряд компаний изменить способ финансирования проектов и продажи квартир: теперь одна часть квартир продается по жилищным облигациям, другая часть – через заключение договоров долевого строительства.
Работу строительного сектора усложнит инициатива Минстройархитектуры ввести запрет на продление сроков строительства жилья более одного раза.
Подробный анализ ситуации в строительной отрасли содержится в обзоре "Строительство жилья и нежилой недвижимости - 2018".
