Начавшийся кризис, разрыв логистических цепочек и уход с российского рынка части международных компаний снизили интерес бизнеса к складской недвижимости. Объем сделок в этом сегменте по итогам 2022 года в регионах может снизиться на 35%, в Москве и Подмосковье — на 56%. На этом фоне владельцам логопарков придется снижать ставки их аренды. Снимать площади по существующим расценкам сейчас не готовы даже продуктовые ритейлеры, которые пока сохраняют активность на складском рынке.
Как прогнозирует Knight Frank, объем сделок со складской недвижимостью, включая покупку и аренду, в регионах страны по итогам этого года может снизиться на 35% год к году, до 800 тыс. кв. м. В Москве и Подмосковье сокращение окажется еще заметнее — на 56%, до 1,2 млн кв. м. Меньше всего сегмент складов может пострадать в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, где прогнозируется снижение всего на 10%, до 600 тыс. кв. м.
В CORE.XP оценивают объем сделок в целом по РФ в первом полугодии в 760 тыс. кв. м, из которых 41% пришелся на регионы. В Commonwealth Partnership указывают, что с января по июнь в Москве и Подмосковье было поглощено 621 тыс. кв. м, к концу года показатель может составить 800 тыс. кв. м, сократившись на 72% год к году. "Еще в начале 2022 года мы ожидали стабилизации спроса, но из-за резкого изменения макроэкономической ситуации изменили прогноз", — отмечает аналитик Commonwealth Partnership Екатерина Ногай.
Основная активность на рынке в первом полугодии, по данным CORE.XP, пришлась на продуктовых ритейлеров, сформировавших 38% спроса на складские помещения.
Аналитики связывают это с развитием дискаунтеров, на которые сейчас приходится до 60% запросов на помещения в логопарках. В 2021 году основным драйвером спроса стал онлайн-ритейл — на него пришлось 36% сделок в РФ, на офлайн-ритейл — 25%. Но сейчас, по данным Knight Frank, доля офлайн-розницы в общем объеме сделок составляет 49%, доля интернет-торговли — 27%. Хотя в Ozon и Wildberries заявили “Ъ” о планах по активному развитию собственных логистических мощностей. В "Яндекс.Маркете" пояснили, что за 2021 год уже увеличили втрое площади складов.
Крупнейшие онлайн-игроки действительно ввели существенные объемы складов в прошлом году, следующий пик придется на начало 2023 года, считает гендиректор "Infoline-Аналитики" Михаил Бурмистров. Он называет текущий спад "временным", так как оборот интернет-торговли по итогам этого года может увеличиться в полтора раза в том числе за счет ухода с российского рынка некоторых западных брендов и легализации параллельного импорта.
По подсчетам Knight Frank, сейчас в РФ построено 36,6 млн логопарков, из которых 53% — в Москве и области. Екатерина Ногай отмечает, что в столице и Подмосковье в первом полугодии 2022 года введено 388 тыс. кв. м, что на 30% больше год к году. Но из-за кризиса по итогам всего года будет сдано 600 тыс. кв. м вместо ожидаемых 1,4 млн кв. м.
Уровень вакантности на складском рынке в регионах в первом полугодии, по оценкам Knight Frank, составил 3,8%, увеличившись к концу прошлого года на 1,6 процентного пункта.
Региональный директор компании Константин Фомиченко прогнозирует, что по итогам этого года объем свободных превысит показатели 2020 года, когда пустовало 4,5% площадей в логопарках. Директор "Ricci/Склады" Дмитрий Герастовский говорит о росте вакантности в Москве и области до 3,5–4% к концу года.
Екатерина Ногай отмечает, что владельцы логопарков, несмотря на кризис, занимают жесткую позицию, удерживая ставки аренды на высоком уровне: так, в Москве ее стоимость для объекта класса А составляет 6,6 тыс. руб. за 1 кв. м в год, что на 20% выше, чем в конце 2021 года. Но на рынке уже появляются объекты по более низким ставкам, а к осени снижение может стать массовым. Госпожа Ногай ждет, что средняя стоимость аренды в конце года достигнет 6 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В кризис, резюмирует она, почти нет операторов, готовых заключать договоры по существующим ценам.
