В прошлом году из-за дефицита логопарков в Москве и Подмосковье ритейлеры, логисты и дистрибуторы наращивали складские мощности, заключая с застройщиками сделки built-to-suit — строительство объектов под конкретного заказчика. Но уже весной и летом число таких сделок сократилось в девять раз: после начала военных действий на Украине розница во многом заморозила или изменила планы развития. Сейчас спрос на покупку и аренду складов, построенных под заказ, начинает оживать, но рекорд прошлого года вряд ли удастся повторить, уверены эксперты.
Объем сделок в складской недвижимости в Москве и Подмосковье в формате built-to-suit сократился в девять раз год к году и составил всего 71 тыс. кв. м, подсчитали в IBC Real Estate по запросу “Ъ”. По данным CORE.XP, объем спроса составил 170 тыс. кв. м, в то время как годом ранее он был в пять раз больше — 868 тыс. кв. м. В Knight Frank Russia говорят, что в этом году была зафиксирована всего одна сделка в таком формате — на строительство склада 61 тыс. кв. м. Общий спрос на логистическую недвижимость, включая спекулятивные объекты, снижался при этом гораздо медленнее: в январе—сентябре объем таких сделок сократился в 2,5 раза год к году, до 758 тыс. кв. м.
На сокращение числа сделок built-to-suit повлияло начало военных действий на Украине.
"Ритейлеры и компании e-commerce отложили планы по развитию на второй план, хотя еще в начале этого года были готовы наращивать складские мощности", — отмечает руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай.
После 24 февраля компании пока не готовы принимать серьезные решения по инвестициям, подтверждает гендиректор ГК "Ориентир" Андрей Постников.
В прошлом году ситуация была обратной: ритейлеры, включая e-commerce, логистические операторы и дистрибуторы из-за дефицита складов не могли найти нужные объемы готовых площадей, и им приходилось заказывать строительство новых логопарков, поясняет Екатерина Ногай. По данным Knight Frank, в начале 2021 года вакантность в логопарках не превышала 2,3%.
Сейчас интерес арендаторов складов сместился в сторону готовых объектов.
По словам Андрея Постникова, сейчас для арендаторов наиболее оптимален гибкий договор аренды с возможностью разрыва, в то время как built-to-suit не предусматривает выхода из соглашения. К тому же в этом году на рынке появилось достаточное количество вторичного предложения, добавляет замдиректора по аренде и маркетингу Radius Group Александра Шакола. Дополнительный прирост свободных площадей на рынке произошел за счет ритейлеров, которые в этом году, оптимизируя свои затраты, стали предлагать большой объем площадей в субаренду, говорит региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко.
Но и сами девелоперы не торопились заключать сделки built-to-suit. Директор по финансам и инвестициям ГК "Смарт Девелопмент" Андрей Новиков напоминает, что такая сделка подразумевает фиксированную ставку аренды в начале строительства объекта, а в условиях роста его себестоимости девелопер ограничивает уровень своего потенциального дохода. Но гендиректор "Эспро Девелопмента" Виталий Антонов, напротив, считает, что застройщикам пока "разумно строить только объекты под заказ".
Впрочем, себестоимость строительства уже начинает стабилизироваться: в конце 2021 года она достигала 65 тыс. руб. за 1 кв. м, к концу сентября 2022 года — 55–57 тыс. за 1 кв. м, отмечает госпожа Ногай.
Впрочем, по наблюдениям директора отдела исследований рынка CORE.XP Василия Григорьева, сейчас постепенно увеличивается число запросов со стороны заказчиков. Источник “Ъ” на рынке недвижимости, напротив, считает, что до конца года не стоит ожидать крупных сделок в формате built-to-suit: итоговый показатель составит не более 100 тыс. кв. м. В 2021 году, по данным CORE.XP, этот показатель был в девять раз больше и составил 916 тыс. кв. м.
